新华网四川频道５月２６日专电（记者刘谨、孙晓胜）购买购房会员卡、交纳诚意金、内部认购……很多有过买房经历的人对这些名目繁多的称谓一定不陌生，在业内它们有一个通俗的叫法“排号费”。

    近几年，在全国房地产市场持续升温、房价水涨船高的背后，不知隐藏着多少开发商“创意”出的令人眼花缭乱的操控手法，“排号费”就是其中最常见的一种。四川大学经济学院教授吴丰说，“排号费”现象应该是楼市不规范操作造成的“恶之花”，其本质是人为地放大了市场需求。更令人担心的是，有的楼盘还出现了一个人排十几个号的现象，由此还摧生出一个地下的“炒号”市场，操纵房地产市场，人为抬高房价，给消费者提供虚假的市场信息，造成误导，做出错误判断。

    “排号费”为楼市高房价“煽风点火”

    所谓“排号费”是开发商尚未取得项目预售许可时，向有购买意向的购房者预收的费用。这笔费用有多有少，少则几百，多则几万。如何将购房者口袋中的钱顺利地装到自己腰包中，开发商也费了不少心思，精心包装了一番：“会员”“诚意”“内部”，每个称谓的字里行间都包含着对购房者的无限“人文关怀”，而且收取的这笔费用，购房者可随时来退，完全是“零风险”。

    据记者了解，“排号费”最早是出现在一些城市中资源稀缺的经济适用房项目的认购中。由于大多数经济适用房价格低廉、市场需求旺盛，几乎都是要经过排队、抽签等方式才能获得购买资格，所以曾用这种方式甄别真正的需求者。而后来，随着楼市日趋火爆，这种手法“一传十，十传百，成为世人皆知的秘密”。很多楼盘采用这种认购方式，排队“抢”房场面无疑给众多消费者造成楼盘供不应求的假相，从而促使消费者尽快做出选择。

    在北京一家媒体供职的王小姐，就有过这样的经历。她最初看中的楼盘在北京南城的南四环附近，价位４２００元，这一价位在这一区域还算有优势。在楼盘的接待中心咨询一番后，王小姐几乎每天都能接到售楼小姐的“每日新闻播报”：“今天又有许多人登记认购”“你选的户型剩下没几套了”……在强大的“舆论”攻势下，王小姐交了１万元的“排号费”做了预订。

    对此，王小姐表示能理解：“其实，买房的时候双方都不信任，买房的担心买不到房子，卖房的开发商也怕不是真心想买，所以交点钱，双方就都放心了。最关键的是，这笔钱我随时都能退回来。”

    谙熟其中门道的业内人士告诉记者，就是像王小姐这样的“无明确指向消费者”托起了楼市，在无意识中为高价楼市“煽风点火”。

    经济界人士认为，其实，“排号认购”现象背后存在着很多玄机，一是房地产商在取得预售证之前，通过排号的多少来定价，以此挖掘最大化的经济利益；二是开发商为炒作楼盘的方式，这其中不排斥大量的虚假“排号认购”现象，市场中也流传着许多高档楼盘开盘时，民工争相排队“抢购”的令人费解的场面；三是开发商使用这种促销方式的目的是给市场造成人为的“抢手”局面，借此作为抬高房价的最佳筹码。

    中国人习惯跟风购买，这种现象很容易导致一些买家或投资者急于做出决定。在一定程度上，帮助楼盘加快销售进度，低质的房子也变得“紧俏”，给市场一个热卖的假象。

    西部中心城市成都出现的最为火爆的排号现场，要数一年前开盘的“天府长城”。发号当天，从凌晨４点开始就有购房者陆续到达售楼中心，发号交费时，很多购房者甚至都没有仔细看过房型，就开始交钱。而他们最担心的就是排不上号，买不到房子。“根本没时间好好对比，不赶紧交订金就排不上了，我到现在连样板房都没看见呢。”曾经历排号认购的张小姐说。

    业内人士透露，几乎没有哪个楼盘能一次性把房子都卖掉，开发商在开盘时推出的只是一部分房号，而且大多不会是最好的户型。况且，很多楼盘在开盘时会雇一些 “房托儿”来排队造势，吸引眼球，刺激消费者的购买欲望。

    今年五一期间，家住成都的江先生一家哪儿也没去，他们在节日期间最重要的一件事就是选房子。千挑万选后，江先生看中了城南一个叫“伊甸阳光”的新盘，但售楼小姐说目前楼盘的具体单价还没有出来，现在均价定为每平方米４０００元，６月份开盘后才有具体房价。最重要的是，“要买房就得先交３万元排号费”。

    售楼小姐还向江先生出示了一份排号清单，在这份清单上显示排号购房的人数已过半。售楼小姐没有说出的潜台词是：“再不下手就来不急了”。在江先生寻寻觅觅的过程中，发现在这段时间成都数十家新开的楼盘中，都不同程度地出现了类似的索取“排号费”的现象。

    针对频现江湖的“排号费”现象，成都市房管局负责人认为，在取得商品房预售许可证之前搞排号认购，收取排号费、诚意金等行为事实上是一种变相的无证预售。由此带来的市场价格混乱，交易行为风险上升对一个地区房地市健康发展极为有害。

    开发商：你买单，我收益

    对北京南城楼盘考虑良久的王小姐最终还是没有选择它。三个月后，王小姐又看中了朝阳区的一个新盘，退回了自己的“排号费”。

    “退‘排号费’的时候并不像当初承诺的那样顺利。本来售楼小姐斩钉截铁地说，当天带相关手续去就可以退，但我去办理时，还是拖了一周左右的时间，跑了好几趟。好在没受什么损失。”在王小姐看来，虽然是“零风险”，却免不了一番麻烦。

    北京一家房地产开发公司的工作人员告诉记者，别看开发商在收取“排号费”时很多都承诺是“即时退款 ”“零风险”，其实这里面大有学问。一般收取“排号费”的开发商都有比较周详的计划安排，从楼盘的定位，“排号费”数额的多少，再到退款期限和规则的设定都密切相关。

    这位业内人士向记者细数了其中的奥妙：“首先，楼盘最初推出的‘最低价’或‘均价’都极具诱惑力，吸引来大批的购房者前来排队；其次，收取‘排号费’时往往范围很大，有５００套房子放上千个号，普遍撒网；再次，‘排号费’数额定位，让很多购房者感觉负不是很大的负担，尚能承受；还有，就是一切条款的背后都在保护开发商的利益，开发商可以选择购房者，而购房者无法制约开发商。”

    事实上，许多消费者选择了自己满意的房子，交了 “排号费”，可房子行情看好时，许多购房者被“这种户型已经没有了”等种种理由推托，其实房子在交“排号费”之初早就被销出去了。“说到底，这是一些开发商变相集资的一种手段，而这种融资方式不需要支付利息。”

    据记者了解，今年以来，成都市新开的楼盘就多达数十个，其中部分楼盘在还没有打地基时就开始收“排号费”，一些楼盘由于前期绿化做得精致，每天的排号数多达到数百个。

    成都某楼盘还未开盘，在短短的两个月时间里就排了３０００多个号，按一个排号费２万计算，就可以融资６０００万元。而在排号期间，楼盘还在大张旗鼓地不停做广告，期待更多的“投资者”。

    四川大学经济学院教授杨继瑞说，房地产商在未拿到预售证前，开始收取排号费，本身就是一种不正当的融资手段。

    中国人民大学土地管理系教授、博士生导师林增杰告诉记者，房地产项目资金需求量大，开发商在自有资金紧张的情况下，寻求资金的主要渠道是银行贷款和正常途径下的预售款资金。在国家出台一系列政策限制房地产业投资过快增长和银行调整政策的大环境下，一些开发商想出了收取“排号费”等名目的“第三条道路”，这种操作方式本身属于违规行为，隐藏着一定的金融风险，同时打乱了房地产市场秩序，必须严令禁止。

    诚信承诺，为楼市去“虚火”

    为抑止房价过快增长，从今年３月份开始，国家连续出台一系列措施对房地产市场进行宏观调控，一套“组合拳”打出后，全国各地的楼市开始盘整。而对于类似“排号费”这样的非正规操作市场的手段，房地产开发商也在进行反思。

    日前，成都５０多家房地产开发商集体向社会发出《诚信交易承诺书》。承诺书内容包括“在取得商品房预售许可证之前不搞排号认购、内部认订；不收取排号费、诚意金等费用”“不协助炒房者办理商品房买卖合同更名手续”“不蓄意囤积房源，不变相哄抬房价”等１２项承诺。

    房地产企业的承诺内容还包括：不隐瞒所售房屋已销售、抵押等事实，杜绝“一房两售”；接受社会舆论监督；不发布虚假广告；不诱导、误导购房者；不在合同里搞手脚；不搞短斤少两的房屋面积；按期交房并承担保修责任；积极协助购房者办证。

    发起承诺的成都市住宅与房地产产业协会负责人表示，签名承诺的５０家房产企业只是成都第一批，今后还有更多的房产商要加入这１２条承诺中来。一位房地产商认为，成都房地产市场正面临越来越严峻的政府调控局面。希望在政府拿出更严厉政策之前，自己就赶紧弥补漏洞。

    四川大学经济学院教授吴丰认为，对开发商来说，抵制排号现象是对自己有利的，从长远来看，房地产市场应是稳定平稳的发展，而不是爆升爆涨，如果政府出台更严格的宏观调控政策，受损失的只有开发商自己。

    吴丰说，排号现象加剧了房地产市场供需失衡的问题，人为地加大了房地产市场供不应求的局面，错误引导购房者，政府应该出台相应政策减少个人投资和投机的需求，把这部分水分挤掉，而加大经济适用房、普通住房的供应量。

    一些经济学家也对开发商的自发行为作出了积极的评价，认为这是中国房地产商们做出的一种姿态，从长远的角度出发，这有利于房地产的稳定持续发展。同时，此举也传递出一个信号，政府可能将针对此类行为出台具体的细则，对违规的开发企业采取实质性的行动。