人物资料

    蒋华东：四川省社会科学院经济研究所研究员、高级咨询师、房地产研究专家，近年来著有《构建反映市场本质特征的中国房地产市场体制》、《关于调控四川房地产市场的几点看法》、《烂尾楼的价值与盘活》等文，其多部学术专著和论文获得国家、省哲学社会科学优秀科研成果奖。

    成都市房产管理局近日发出消息称，为切实解决该市中低收入人群的住房问题，近期将面向社会公开推出一批限套型、限房价的普通商品住房。与成都一样，近一段时间，广州、武汉、杭州等城市都推出了限价商品房。限价房，一时成为许多中低收入者的期待，成为社会关注的热点话题。那么，限价普通房能否满足中低收入人群的愿望呢？限价房能促成房地产市场规范健康发展吗？限价房能达到政府宏观调控的目标吗？就这些问题，记者采访了省社科院经济研究所研究员、房地产研究资深专家蒋华东。

    限价房重在“价”

    问：最近，为解决中低收入人群的住房问题，国内一些城市推出了限价商品房，你认为限价商品房能满足他们的愿望吗？

    蒋：这主要看限价房的“价”限到什么程度，如果限到与中低收入人群的收入水平比较一致的程度，中低收入人群买得起，那么中低收入人群的住房愿望就能达到，反之，如果限价房所定的价格与中低收入人群的收入水平不一致，中低收入人群买不起，那么对中低收入人群而言，限价房就依然是水中月，镜中花。普通商品住房限价，如果只是限制一下已有泡沫的高房价的涨幅的话，这对满足中低收入人群的购房愿望恐怕不起多大作用。限价普通商品住房应成为平价普通商品住房，才对中低收入人群有作用和意义。

    问：目前国内广州、武汉、成都等城市都推出了限价商品房，你认为他们限定的房价合理吗？

    蒋：限价房的房价制定，涉及因素较多，而且不同区域和城市可以不同。但如果售价只以上年度同区域同类房房价为参照，并低于全国房价平均涨幅，这缺乏依据。限价房既是针对中低端房市需求而不是中高端市场需求，就要考虑效率与公平兼顾，这对当前构建和谐社会十分必要。

    基本的公平原则之一，就是限价普通房要考虑中低收入人群的房价收入比。据成都一开发商公开的消息，他们所开发的一限价房房价在3800元/平方米左右，而成都去年的人均可支配收入在12000元左右。按此计算，一套80平方米的限价房需要30多万元，一个普通市民家庭（按每户2人有工资收入）买一套限价房大体需要13年时间的收入。而国际上，普遍认为房价收入比在3~6倍比较适当，即多则6年左右较合适。显然，成都的房价收入比已大大高于国际普遍的房价收入比，也超出了国家统计局公布的2005年我国城镇居民家庭房价收入比为10.21的水平，已与北京、上海的水平看齐。因此，我对这种限价房能否有效缓解中低收入人群的住房问题要打问号，担心这样的限价房是否会再现成都去年经济适用住房无人买的尴尬（去年3月成都向社会推出6000多套经济适用住房，结果只卖出2000多套，空置率高达60%）。

    不应“为限而限”

    问：国家经过去年、今年两轮宏观调控，现在全国绝大多数城市房价依然涨势不减，仍有一些城市涨幅超过10%，你认为限价房能否达到调控目的？

    蒋：我认为要搞限价房，只要操作好了，就有调控作用。一是可缓解中低收入人群的购房需求，二是可挤掉房价泡沫，调节、规范开发商的经营垄断行为，三是可进一步推进、完善具有我国房地产市场本质特征的房地产市场体制机制的构建。但从这次公开的限价房信息看，有两点值得关注。一是其价格参照上年度同区域同类房的房价，我认为这个参照有问题，去年是成都房价大涨的年份，硬性以去年房价作参照，硬生生划出一个限价，这不能达到政府应有的调控目的。二是建设限价房的几家开发商全都是国有企业，这也不利于市场竞争，建设限价房应该让市场不同的主体包括国企、民企、股份制企业等参与竞争，以有利于培育竞争有序的市场环境。

    问：你认为怎样限价才能既让中低收入人群买得起，又能起到调控市场的目的？

    蒋：限价房的制定可以有多种思路。比如，一种思路是既然要切实解决中低收入人群的住房问题，那就要挤掉房价中的水份和开发商经营垄断造成的高利，以房地产的社会平均成本和社会平均利润制定出限价房的基价，再由开发商竞房价、竞地价、竞品质，并限套型，以最接近基价的开发商竞得，这个竞拍的最终房价基本也就是平价。另一种思路是以各开发商自报限价房最高售价后取平均值为最高限价，然后竞房价、竞地价、竞品质，以报出最低房价和最高地价的开发商竞得。总之，限价是政府对市场房价、房产品供给及公平调节失灵的干预，要恰到好处，既要考虑房地产市场的市场与社会、效率与公平交织存在的特征，围绕价值合理调节房价，又要有利于培育楼市市场主体和竞争，发挥市场配置资源的基础性作用。只要限价房的思路和操作（包括上市办法）正确了，政府调控市场就会有效。

    新闻背景

    成都市房管局近日对外公布，明年5月，成都市将面向社会公开销售60万平方米限套型、限房价的普通商品住房。这批限价普通商品住房分布于城北驷马桥、城西高家庄、城东建设南路、成仁路一带，共4个地块215亩土地，所有套型建筑面积均在90平方米以下，开发商分别为中房、干道、统建等四家国有公司。据了解，2003年，宁波率先出台限价商品房政策，并于次年2月推出5000余套限价商品房，主要提供给未享受过实物分配且无自有住房的家庭，已到适婚年龄无自有住房的单身居民，自有住房低于人均住房建筑面积18平方米的家庭。随后，大连、扬州、北京、青岛、武汉、广州等地先后推出类似政策。（完）