黄金年龄 撑起成都楼市未来

    要想精准地把脉楼市，除了看宏观政策、城市规划、常规旺淡季节等因素外，城市人口结构所反映出的刚性数据绝对不容忽视。为了扫去购房者眼前的迷雾，更理性地为读者呈现成都楼市的真相，记者昨日走访了成都市统计局，透过调查到的一系列详实数据，成都楼市的未来走势也逐渐明朗。

    同时，本报联手腾讯大成网推出该系列报道后，受到广大读者和网友的强烈关注，通过“四川千万Q友《2007置业成都腾讯网住房需求调查报告》”，可以看到成都楼市的真实需求。

　　收入在提高楼市需求较旺

    《抽样调查》显示，成都市人口的教育程度中，大学程度的人口有116万，约占统计人口的10%，与2000年第五次全国人口普查相比，每十万人中，大学以上程度的人口从7237人增加到了9475人；另一方面，成都市大学本科人群月收入3000元以上的占9.3%，而高中文化的仅占1.4%。这两组数据联系在一起，不难得出，教育程度越高的人群收入越高，而成都市的人口教育水平在不断提高，收入高的人群也就越来越多，这意味着消费能力也在逐步增长。

    在腾讯的四川千万Q友大调查中，被访人群月均收入在2000元—3000元占了总体比例的48.1％，其次是3001元—4000元和4001元—6000元分别为23.1%和17％。表面上看，这里反映出的收入水平并不算高，但腾讯对这个数据有另外的解释，本次调查的受访者家庭年收入在8万元以上约占35％，考虑受访者在填写收入中会有不少保留，与实际收入水平还有不小差距，由此说明成都受访者的收入其实还较高，购买力较强。同时，从腾讯对现有住房来源上看，访问客群多数集中在租住他人房屋（39%）、与父母或子女同住(16.7)等几个年龄阶段；然后是自己全款购房(13.3%)，贷款购房(10.7%)，其他情况所占比例较小。可以看出在受访人群中，自住需求和改善居住需求的潜力还很大，这些都是支撑市场还会继续发展的刚性需求。

　　大量外地人理性投资成都

    “成都的房子不只是修给成都人的，还是给四川人的，乃至整个西部人的！”成都置信集团副总唐名琏如此感叹。成都市统计局社会处的邹处长也有同感，她说，成都本地人的购房需求其实是有限的，但成都的外来人口较多了，他们有一定的购买力。

    据成都市房产管理局曾经发布的统计数据显示，近年来外地人在成都五城区的购房比重呈现不断上升趋势。2003年购房比重为45．45％，2004年为51．09％，2005年1—6月外地个人购买新建商品房面积为152．77万平方米，占商品房销售面积的52．25％，而最近两年，这个数据还在增加。据了解，统计数据中外地人购房的确认方法是非51010开头的身份证，实际上有一部分外地人已经在成都工作和定居，但即便如此，抽样调查显示实际外地人购房比重也高达30％。也就是说，每3套房子里，至少有一套是被成都的外地人买走的。

    腾讯四川千万Q友调查数据显示，访问客群多数集中在成都6城区（35.6%）、省内二三级城市（33.3%）等几个地区；然后是郊区县市（12%）、国内其他省市（8.3%）及西部省市（6.6%）。从调查的数据中可以看出，成都房地产业近年的迅速发展与成都在西部的突出地位是密切相关的，越来越多的外地人更关注成都，选择在成都置业。

　　成都青壮年购买能力很强

    《成都市2005年全国1%人口抽样调查》（以下简称《抽样调查》）显示，2005年末全市常住人口为1222万人，全市人口比2000年增加约19.2万人，年平均增幅为1.02%。这说明成都市人口在不断增加，新的人群带来的是住房需求的增加。据《抽样调查》统计，成都市0岁—14岁的人口为177万，占总人口比例的14.44%；15岁—64岁的有906万，占比为74.24%；65岁以上的为138万，占比11.32%。

    从人口年龄结构可以清晰地看到，成都市的青壮年占有7成左右的比例。这里不难联想到“人口红利”这个概念，“人口红利”是指总人口中劳动适龄人口比重上升，总抚养比下降，进而有利于经济发展的“黄金时期”。据《抽样调查》中的分析，如果一个国家或地区的劳动年龄人口（15岁—64岁），在总人口中的比例超过了70%，则可以认为这个国家或地区进入了“人口红利”时期，成都市2005年的劳动年龄人口（15岁—64岁）比重为74.24%，2010年将达到最大值75.08%，直到2025年，劳动年龄人口比重仍高达70.56%。这说明，成都市的人口红利时期仍然将会持续20年左右，而这是支撑楼市购买力较强的力量。

    另外，从腾讯网调查所反映的情况看，访问客群多数集中在25岁—29岁（47.2%）、30岁—39岁（27%）、20岁—24岁（17.3%）几个年龄阶段。从调查的数据中发现，参与本次调查的用户里1—2年内准备购房的年龄主要在25岁—29岁、30岁—39岁，首次置业及二次购房改善居住占了绝对主力，近75％。成都房地产市场仍有一定需求。

　　城市化进程力推住房改善

    《抽样调查》显示，2000年—2005年，成都市住房情况得到了很大的改善和提高。2005年，成都市的人均住房面积比2000年上涨了8.75平米；以家庭户的住房建筑面积看，39平米的由72.3%下降为54.2%，40平米—49平米的住房由11.4%上涨为14.7%，而50平米以上的由16.3%上涨到31.1%。这表明，随着社会经济的发展和收入水平的提高，人们对住房面积的要求也在不断提高。

    成都加快城市化进程的步伐也催生着新的需求，城镇化是工业化和现代化发展的必然结果，也是衡量一个国家或地区经济社会发展水平的重要标志。前不久，国家统计局四川调查总队公布了《加快城镇化进程对四川资源和环境影响研究》，报告指出成都2006年的城镇化率居全省第一，达51.8%，比四年前提高16.2%。从统计局《2005抽样调查》数据上看，成都的城镇人口为731万，占59.5%，乡村人口为490万，占40.15%。城镇人口的数量比2000年第五次全国人口普查相比，增加了5.13个百分点。这一增长还将加速。

    随着时间的发展，成都的城市化进程进一步加快，不少开发商坚信成都房地产市场的发展空间被拓展了。

　　暂时观望者　信心仍然存在

    “四川千万Q友《2007置业成都腾讯网住房需求调查报告》”中，针对“网友对成都楼市的走势和信心”方面进行了专门调查。从统计表上看，访问客群中仍然打算买房的占39.7%，认为其中没有影响的占35.3%，加快买房的占4.4%，暂时观望的占43.1%，完全停止买房计划的仅为8%，所占比例小。

    从调查的数据中可以看出，多数人处于暂时观望阶段，此类人群和仍然选择购房的比例综合达到77.4%，这表明最近的房贷政策对购房消费群的影响较小，成都房地产市场有刚性需求的支撑，市场的观望期只是暂时的，成都市场的发展大势并未改变。

    另外，网上统计表还反映出，访问人群中有认为成都房价仍会上涨的，占46.24%；其中稳步上涨占36.48%；快速上涨占9.76%；认为会下跌的占11.86%，所占比例较小。综合受访者对成都房价现状及预期的调查数据中可以看出，参与本次调查的用户多数仍然看好成都房地产市场，尽管绝大多数人认为目前的房价偏高，但继续看涨的依然超过6成。表明大多数消费客群对成都市场都充满信心，也从侧面说明成都房地产市场的发展较为健康。 记者熊丽 罗向明