3月27日，成都市商务局正式发布《成都商务写字楼等级指导标准》（以下简称《标准》）。该《标准》从多个方面对写字楼等级进行了界定，并明确提出：顶级写字楼必须是只租不售，单一业权！而据记者了解，在未来一段时间，力宝、凯德、丰德、九龙仓、华润等多家巨头都将推出高端写字楼项目，新鸿基正在打造的“成都第一高楼”也被业界人士猜测将以顶级写字楼的形式亮相市场。

    乙级、甲级、超甲级，如今又来了顶级，《成都商务写字楼等级指导标准》的出台，似乎预示着成都写字楼在经过不断的市场细分之后，再次进入到了一个微分的端口。

    《标准》只作行业指导

    记者从日前出台的《标准》中了解到，《标准》从地理位置、硬件设施、物业管理、人性化、商务配套等多个方面对顶级写字楼、甲级写字楼以及乙级写字楼进行了界定，并专门将顶级写字楼的产权做了限定：只租不售。“租售是开发企业自己的自主行为，《标准》会限制企业的这些权益吗？”“没有达到标准就不能对外宣称是甲级、顶级写字楼吗？”……《标准》出台后，业界不乏上述诸多疑问。

    成都市商务局相关负责人士告诉记者，该标准是行业的指导标准，没有强制性执行，只是引导行业良性发展。目前，成都能达到顶级标准的写字楼可谓凤毛麟角。但是随着外来企业特别是进驻成都的世界500强企业的增多，未来写字楼市场呈现出非常良性发展的势头，高端写字楼的价值正处于飞速增长中，基于此，商务局出台相关指导标准就显得十分必要。此外，该人士还表示，此次指导标准的出台，开发商可以参照进行市场开拓，商务部门近期不会搞具体评选。

　　只租不售引导微分市场

    据了解，第一太平戴维斯、戴德梁行、仲量联行、高力国际、世邦魏理仕、高纬环球六家全球化的跨国房地产服务商针对成都写字楼发展现状共同参与制订了该标准。在采访中，“六大行”负责人均表示，该标准并非是针对现有市场上写字楼进行分类，而是行业的一种倡导，让更多的开发商更加规范地进行写字楼项目开发，以锁定适合的目标客户群。

    按照《标准》要求，顶级写字楼所处地点必须交通便利，有超过5条以上公交线路，建筑规模超过5万平方米，电梯等候时间不超过30秒，1-2年内入住率不低于70%。显然，这一“顶级标准”锁定的必然是高端客户。而据记者了解，世界500强企业中有95％都是“六大行”的客户，按《标准》打造未来成都顶级写字楼，“六大行”已然具备了充分的“人脉资源”。

    “有的客户一来就要500平方米以上，我们之前很少有预备”，一位开发甲级写字楼的老总表示，顶级写字楼一定是瞄准了这类客户，《标准》正在对成都写字楼进行微分，虽然目前市场上能达到顶级的屈指可数，但随着像新鸿基、凯德置地等一些实力品牌项目的动工，《标准》为这些项目的建设适时提供了参考依据。

　　实力资本助推顶级写字楼

    此次出台的成都顶级写字楼《标准》除对地理位置等做出要求外，还专门将顶级写字楼的产权做了限定：只租不售。据记者了解，写字楼只租不售的模式在国外很流行，国外80%以上的顶级写字楼采取的都是只租不售的方式。只租不售多指不建议零散销售，因为写字楼整体销售将为单一业主提供方便，可以提高物业服务水平，避免了因多个业主观念上的差异而造成的不和谐共生。目前在成都，这种开发模式尚未普及，除香格里拉、中环广场等屈指可数的几个高端写字楼外，目前成都大多数写字楼还是采用销售方式。记者进一步了解到，日后凯德置地、九龙仓、新鸿基等打造的高端写字楼项目，很可能采用这一模式，因为这几家巨头都曾有过“只租不售”的高端物业操盘经验。

    第一太平戴维斯物业顾问(成都)有限公司董事总经理胡裕华表示，成都的写字楼市场和北京、上海等发达城市相比还有一定的差距，写字楼发展水平还有待提高。但是随着城市发展，成都的写字楼市场将越来越成熟，高端物业将成为实力资本长期持有物业的重要组成部分。

    “顶级写字楼可以说是实力买家和实力卖家资本碰撞催生的产物”， 一位资深写字楼投资者介绍，成都甲级写字楼2002年至2007年租金由每平方米70元，上升到每平方米125元，增长率为78.5％，其销售价格的年涨幅也在20％以上，顶级写字楼无论是租金还是售价，抑或开发实力，都需要强大资本作保障，而强大资本催生的这一产物，对于成都未来的城市形象、综合实力、商务经济等，都将起到强大的推动作用，四川大学一位知名经济学教授表示。

　　只租不售：开发商看重长线回报

    凯德置地成都公司总经理韩德明告诉记者，凯德置地在新加坡、北京、上海等城市开发、建设、营运、管理的，无论是来福士广场，还是写字楼，一直都是采取只租不售的模式，在成都省博地块上正在兴建的莱福士广场将仍然采取这种方式。该类物业发展商具有资金实力雄厚、擅长商业物业开发、管理运营经验丰富等特点，这样的形式对发挥企业的品牌效应具有积极的作用。韩德明还表示，只租不售的单一业权模式便于管理，能保证整个写字楼的品质。从凯德置地的经验来看，写字楼从招租时就会控制入驻企业的品质、形象。如果出现了与写字楼形象不吻合的企业，将会在租期到期时中断合约，以保证客户品质的同一性。从投资回报来看，只租不售看重的是长线回报，一般来说至少需要7－10年的时期，虽不如快进快出的出售形式回收资金快，但因为是长期持有该商业物业，除了租金收入外，其物业本身也在不断增值。

    力宝大厦相关负责人也表示，尽管力宝采用的是销售模式，但是保留了超过1/4的自留单位，只租不售这一模式对资金链牢固的企业将来是很有好处的，它将使物业作为优良资产拥有更大的升值空间。(记者 周小洁)