价格惊变：从一年前的每平方米近万元到现在4500元/平方米

    营销求变：从清水房到精装房，再增加赠送面积，甚至改规划

    就在一年前，光华大道沿线、江安河一带的电梯楼盘价格还比肩、甚至高于城市中心区；而如今，楼盘规模之大，开发商阵营之强，促销手段之猛，实属罕见。有人惊呼：光华大道，正陷入一场盛况空前的楼市营销战。

    一位上海人，房屋销售代理公司的企划经理袁亿告诉记者，他们在去年就隐隐感觉到一些泡沫的成分在充斥着光华大道这个区域，当时甚至有电梯公寓清水房推售价格在每平方米万元以上。而目前区域清水房4500元/平方米的价格，应该说才是符合这个区域普遍发展程度的。“光华大道是我心目中居住环境最好的区域之一，随着城市配套的落实。未来这里的不动产价格一定会看涨，但是去年的那种涨法则乱了章法”，他说。

    在2005年，温江就不甘心只做成都的“后花园”，按照设想，温江希望利用光华大道与主城区实现“无缝对接”，期望利用高层彰显城市化，吸引母城扩张带来的市场外溢。于是，“向成都靠拢、向高密发展”成为光华大道的发展指导思想。2006年、2007年地价的变化，使高层成为新开楼盘中主流物业形态。光华大道的新项目几乎全部由高度城市化产品取代。但是，就目前情况看来，光华大道的飞速发展却为区域房产销售造成了些许“麻烦”。

　　烦恼一：大部分楼盘展开价格博弈

    2007年10月，光华大道温江段一个紧临江安河的楼盘，其电梯公寓报出了每平方米8000元的价格，甚至有的户型单价已经过万，这让上半年持币观望者后悔不迭，因为在去年夏季，这个楼盘的电梯公寓价格还不到每平方米5000元。而如今，这个楼盘的电梯公寓产品不仅价格已经回归到每平方米5000元左右，甚至还推出了“零首付置业计划”，由开发商为购房者垫付首付款，以争取市场青睐。

    实际上，这个楼盘的情况并不是个案，在去年最火爆的那段时期，温江光华大道沿线和江安河一带的楼盘，西花汀、金河谷、珠江国际花园等楼盘就电梯公寓的价格来说，也基本上可以比拼城市中心区，甚至高于三环路沿线的电梯公寓价格。而到现在，除了锦绣森邻推售的低密度住宅产品尚未实施以价格为诉求的促销活动外，其余楼盘基本上都展开了一场场价格促销的“博弈”。新近开盘的全精装大盘“恒大城”，则更是在主流报纸打出“6重优惠、精装豪宅4180元/平方米起，赠送1500-3000元/平方米豪装”的大幅广告。

    有人认为，尽管作为抗衡新都市主义（回归城市中心区居住）的一股力量，居住郊区化正在卷土重来，在经历过郊区配套不足、规划滞后等导致郊区别墅空置和返城之后，在交通持续改善和郊区科学规划的刺激下，改善型居住需求正在积极挺进郊区。但是光华大道周边的楼盘除了享有得天独厚的自然资源外，更需要另一个“爆发点”，市民消费需求的大幅上升，电梯公寓的供应井喷，都在呼唤商业、市政配套的迅速完善――这不仅决定着这些楼盘的销势，更决定着这些楼盘未来空置率的大小。

    值得注意的是，尽管珠江地产在年初已经与家乐福签订了入驻珠江国际花园的协议，但市场的注意力远不在此，隔湖相望的数十万平方米商业地产计划才是温江大小住宅开发商期盼的焦点。据称，除了近20万平方米的商业业态之外，两家五星级酒店、数栋高级写字楼和商住公寓将于年内开工。目前，尽管珠江地产邀请的国外商业规划团队还在对这个庞大的商业航母进行设计微调，而关于这个项目的点点滴滴已经被作为卖点，出现在周边十几个住宅楼盘对外推广的印刷品中。

    观点

    红星国际的冯珏认为，光华大道能否走出现在的低迷，珠江地产如何开发这部分商业显得很重要。面对销售上的一些困难，珠江的有关负责人就表示，光华大道的宜家环境和交通优势依然。现在还相对欠缺的生活配套将在大量商业建成后得到改善。“降价只是一种促销方式，但客户真正要的是高品质的产品和舒适的生活方式。”

　　烦恼二：精装、赠送面积、改规……营销求变

    临近花博园的数公里处，四处都可见密集的塔吊和高低参差的再建新楼。新城建设和城市化在这里终于有了很强烈的味道。但是，同质化的高密楼盘规划，又似乎与目前区域市场滞销的状况构成了因果关系。显然，对于刚性需求而言，光华大道的发展是超前，甚至过度超前的。但是，低层低密住宅的情况却恰恰相反，上实·锦绣森邻目前正在推广的花园洋房不降价仍然取得热销，说明市场仍然愿意为品质楼盘买单。无论蓝光的香碧歌庄园还是边城香格里的洋房，基本都是推出即可售罄。与此对比，高层电梯销售则相对萎缩。

    深圳一间名叫“佳兆业”的开发公司近来在温江区的“丽晶港”刚刚亮相，据称其电梯公寓户型“实际得房率”可以高达130％～150％，此前这组数据被其高层看作争取市场份额的杀手锏。但是，在7月，蓝光地产在光华大道推出的电梯公寓项目“香境”以更为“极端”的方式推出了他们的产品，号称188％的得房率让这个楼盘出现了产权面积99平方米，实得面积180平方米的户型，以实得面积计算，每平方米均价还不到3000元。事实上，无论是佳兆业还是蓝光，这种被民间称作“偷面积”的产品设计模式已经在光华大道的楼盘中被广泛采用，成为这些楼盘“命中率”极高的一项卖点。

    尽管佳兆业的项目目前尚未开盘，但是由于受到周边楼盘的“夹击”，目前又开始了新一轮产品规划。据现场销售人员称，丽晶港可能将把江安河畔的高层电梯组团改为低层洋房产品。其营销负责人舒立对记者说，此举事实上是对土地价值的重新评估，未来温江还将出炉270万平方米电梯住宅，其竞争只能用“惨烈”来形容。而地震后的民调显示，低密度洋房或别墅产品的需求倍增，佳兆业“改规”，是为了在目前低密度产品尚属稀缺之时占据市场资源，而将来一旦周边开发商一窝蜂上马低密度产品，佳兆业也能保持在市场主流之列。

    目前，光华大道周边的开发商都开始准备拿出一些可以“跳出”区域普遍做法的方案来应对竞争。正当恒大得意于自己的全精装方案受到市场瞩目的时候，珠江地产又宣布将在花博会项目“珠江新城”的住宅部分推出河景精装大户豪宅，并将再次拔高区域楼价；春天大道、金河谷这两个“门对门”的老对手，也将在近期推出异于市场同期节奏的低密度产品以托高产品形象。

    无论“被迫”还是“主动”，身负推进城市化重任的开发商们，在光华大道拿下土地，也就意味高层必须上马。实际上，在光华大道以别墅、洋房和高层电梯搭配的形式开发，是符合房地产开发规律的。更多的高层，可以在彰显城市化的同时，解放出更多的土地，高层低密，又符合更舒适的深度居家的概念。去年春天大道的高价和畅销就是一个例证。但是，光华大道的问题在于：目前市场接受度还有限，而高层已然成为主流。有业内人士称，今年10月，春天大道的别墅销售将可能为整个区域扎进一剂有力的强心针。而也有人认为这种说法不具备说服力，因为目前区域内低密度的畅销已经很难带动高层电梯公寓的热销。

    观点

    显然，无与伦比的生态环境是光华大道的最大魅力；品牌开发商云集，楼盘舒适度高，为光华大道居住品质加分；规划起点高，未来发展弹性很大。在采访中记者发现，业内人士似乎根本不担心光华大道区域的前景。但目前，光华大道沿线缺少诸如科技、金融、投资、贸易、物流等产业支撑，就业人口的匮乏，让光华大道单纯成为了改善型购房的市场，其低密度住宅走俏、高层销势缓慢的现实也就不足为奇。本报记者 刘洵