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新华观察:楼市降价潮来袭与疯狂的土地市场
【 2014-02-27 11:16:08 】 【来源: 新华网 】 【字体:  】 【颜色: 绿

    香港楼市蟹行“阴影”尚在,各地产大佬对今年楼市的预警之言犹在耳畔。马年之初,种种并不乐观的迹象中,杭州打响了楼市降价第一枪,并非多么震耳欲聋,却也实实在在的搅动了全国楼市,及拨弄到了所有人那根紧绷的神经。

    让我们先看看香港。香港楼市降温的第一盆冷水是由新鸿基倾盆浇下。资料显示,2月10日,新鸿基地产宣布新盘“尔峦”大降价,价格普遍比去年初推出时下调,部分单位的每平方米报价比去年低34%,如果计及额外给买家的税收优惠,单价相当于同比下跌近45%。另一方面,长江实业新年首个新盘销售也让利近25%。

    由此再联想到李嘉诚从去年下半年开始频频抛售旗下物业,彼时即有对中国楼市看空之诸多猜测。如果说香港离我们尚远,那么不妨来听一听一向对楼市持比较乐观态度的开发商们的说法。万达王健林指出,2014年房价不一定会全面上涨,因为城市之间的分化已十分明显,今年楼市并不乐观。万科王石认为“今年内地房地产行业形势不妙,没有价格永远增长的房地产市场。”连任志强都说,“不要对2014年太抱希望”。

    其实,在去年就已经出现温州、鄂尔多斯等城市出现房价暴跌的情况,据了解,部分中小城市也出现房价停滞的现象。几日前,杭州一楼盘因大幅降价引发业主维权,上演了业主怒砸售楼处的一幕,算是真正砸到了楼市痛处。与此同时,雅居乐星河湾在常州的高端项目也出现大幅降价。甚至作为一线城市的广州亦有开发商在蠢蠢欲动。据悉,广州本土的几家房企旗下的多数楼盘都在进行降价促销。

    然而,中国的房地产市场从来不乏趣事,比如楼市降价潮与地王同时出现就极其值得玩味。上周,备受关注的广州广钢新城首批5宗地块公开出让,出让总价达155亿。经过逾两个多小时的激烈争夺,5宗地块分别被中海、金融街和珠海华发瓜分。虽然出让采用了“定地价、竞配建”的竞拍方式,目的意在避免“地王”产生,不过,最终结果是其中3宗地还是先后刷新了荔湾区的单价地王。

    此外,来自克而瑞的数据显示,2014年1月1日至2月23日,北京、上海、广州和深圳四个一线城市土地出让金总收入为1382.4亿元,同比增长117.32%。

    一面是楼市降价潮来袭,一面是土地也疯狂,“楼冷地热”的现象在各种讨论和猜测声音中交相辉映。究竟是楼市“假摔”还是真的要崩盘?是茶杯中的风暴还是蝴蝶效应?唯有时间给出答案。

    杭州:楼市降价第一枪 土地市场如坐“过山车”

    作为房价水平直逼“北上广深”等一线城市,杭州房价变化也被视为楼市的重要风向标。据媒体报道,2月18日,位于杭州城北的宣布以15800元/平方米的特惠价清盘。不到24小时,该楼盘斜对面的跟进,曝出折后起价11800元/平方米,均价为13800元/平方米,相比此前的17200元/平方米,直降3400元/平方米。也正因此,引发了售楼处被砸事件。

    上述消息一出,各方媒体闻风而动,相关报道纷涌出现,比如“2014年杭州首轮降价楼盘名单”等虚实不清的消息出现。后经调查了解,降价楼盘德信·北海公园和天鸿·香榭里均位于桥西板块,区域供给过高,竞争激烈以及开发商资金链紧张是本质原因。

    据了解,杭州城北桥西板块供应量很大,在去年下半年销售就已放缓。而带头降价的德信公司因年初刚拍了块地,资金紧张,所以降价以快速回笼资金。

    事实上,业内对于杭州楼市压力早有预期。数据显示,到2014年1月底,杭州商品房库存创记录地突破12万套,达到120476套。我们再看另外一组数据,截至2014年1月2日,北京住宅库存为5.76万套,上海为6.37万套,广州为5.62万套,深圳为4.18万套。很明显,购买力远不及“北上广深”的杭州,楼市库存量已远远超过了它们。

    有杭州业内人士预计,杭州城郊各版块均会出现跟随降价,房价底部有望在短期内迅速探明,市场会出现一波快速去库存,对其余楼市影响未必会很大。

    受此降价影响,杭州土地市场也仿佛坐了“极速过山车”。翻阅资料可知,去年杭州出让土地达225宗,折合面积12216.19亩,1326.9亿元的出让总收入,较2012年增长一倍多。今年1月,杭州土地市场依旧火爆。杭师大地块入市,以总价约33.84亿元、楼面价25785元/平方米成交。据了解,1月杭州土地单月吸金达298.5亿元,创下历史单月成交额新高。

    可是,2月25日,在杭州土地市场上,原计划出让3宗宅地,其中2宗暂缓出让,仅剩1宗土地由中南建设竞得,总价13.41亿元。此前一天,杭州余杭区推出的一宗总体量6.6万平方米的商住地块,最终只有一家竞拍单位,由云南凯华以地价竞得。至此,杭州主城区2月份的土地拍卖总成交金额约75.3亿元,环比出现大幅下滑。

    广州:多楼盘降价促销 广钢新城出“地王”

    近日,广州纷纷传出多个楼盘开启降价促销活动,据记者了解,番禺的某个项目近期在进行降价促销,其原来售价为1.3万-1.4万元/平方米,近期直降至9字头起。有消息称,该集团旗下楼盘早在今年元旦就已经降过一轮价了,如今已经是第二轮降价。

    时代地产将旗下的时代地产六盘齐齐打折促销,包括时代外滩(广州)、时代南湾(广州)、时代花生II(广州)、时代倾城(广州)、时代倾城(增城)、时代糖果(金沙洲),凡现场成功认购以上项目的客户即可享受88折。

    此外,雅居乐地产旗下的六大旅游地产项目也推出了全线7.8折起的优惠。实际上,去年底就曾传出保利地产全线降价的消息。相关业内人士表示,广州有不少楼盘在降价,长隆珑翠、中信西关海、岭南新世界这些项目近期都在降价。

    和楼市降温相反的却是土地市场的火热。广州新年首次土地拍卖6块地共拍得58亿元,番禺、黄埔两宗地拍出折合楼面价分别为18695元/平米、15950元/平米,再度刷新过去的地价。

    而起始总价155亿元的广钢新城地块也尘埃落定。2月21日广钢新城进行首次土地拍卖,此次出让5幅地块,涵盖商住两种功能,总建筑面积达118万平,起拍价合计155亿。经过各大龙头房企一番“龙虎之争”最终5宗地块以155亿元加配建386400平方米拆迁安置房成功出让,更有千亿房企中海地产一举拿下5宗地块中的三块地,其中也不乏外来房企如金融街华发等房企进驻广州。有预测称,该区域未来楼价有望冲上4万/平米。

    针对广州楼市多楼盘打折促销的情况,知名房产专家韩世同认为,这只是个别房企实行以价换量的策略。其认为,“以价换量”会是个趋势,一开始只是个盘降价,但也不能忽略了个案,如果市场上有这样的个案出现,其他开发商也许也会跟着这样的趋势走。

    一边是楼盘大幅打折促销,一边是房企高价举牌拿地。韩世同指出,开发商在现今情况下高价拿地不是个明智的做法。合富置业首席市场分析师龙斌认为, 2014年土地市场的火热开局,大致决定了房价的基本走向,难跌易涨。

    另外,关于杭州效应是否会波及广州也备受关注。克尔瑞广州机构首席分析师梁永光认为,广州近几年房地产市场火爆,成交量持续着相对高位,供应量有所增加,但供求总体趋于平衡,市场表现相对稳定,降价也是小范围事情。(张媛娜 李庆招)

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