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余丰慧:房价下跌50%银行能扛住 地方债威胁最大
【 2014-04-29 10:15:56 】 【来源: 新华网/上海证券报 】 【字体:  】 【颜色: 绿

    房价下跌50%,银行能扛住吗

    美国的彼得森研究所近日发布研报称,纵使房价下跌50%,中国商业银行仍能像21世纪前十年那样持续相对常态化运营。

    近年来中国房地产受到世界经济研究机构的广泛关注。尤其在中国各地房价下行、房地产行业进入转折期后,为了探求我国因银行坏账大增、信贷违约加剧进而引爆金融风险的可能性,各大国际机构都在紧密跟踪我国的房地产业。在国际国内都担心、惧怕我国房价大幅度下挫进而导致经济、金融风险的时候,美国两大智库之一的彼得森研究所却得出上述结论,根据何在呢?

    彼得森研究所的第一个根据是交行那份结论为纵使房价下跌30%,其对银行业不良贷款率甚至不会产生太大影响的研究报告。交行报告说,纵使房价下跌40%至50%,不良贷款率也将仅增长3.8至5.6个百分点。第二个依据,是目前中国商业银行不良贷款率为1%。所以纵使房价下跌50%,不良贷款率不过将达到6.6%。

    那么,假如房价真下跌50%,那对中国银行业影响到底有多大?会否爆发银行业的全面危机呢?回答这个疑问,需要用数据来作具体分析。

    央行[微博]最新数据显示,3月末,房产开发贷款余额3.78万亿元。地产开发贷款余额1.12万亿。个人购房贷款余额10.29万亿。保障性住房开发贷款余额7783亿元。四项合计,截至目前房地产贷款总额为15.97万亿。截至3月末人民币各项贷款余额74.91 万亿,房地产贷款占比为21.3%。也就是说,理论上说,若房地产贷款“全军覆没”,仅能影响银行全部贷款资产的两成而已。

    再仔细分析房地产贷款结构,其影响应该很有限。在15.97万亿元的房地产贷款中,个人购房贷款余额10.29万亿元,占房地产贷款总额比例64.4%,占各项贷款总额比例13.7%。这些贷款中首套房的首付比例为30%、第二套以上住房首付款比例为60%。也就是说,当房价下跌超过30%时就会开始侵蚀首套房贷款本金;当房价下跌60%时,就会侵蚀第二套以上住房贷款的本金。而作为首套的自住型住房对房价涨跌并不敏感,就是说购房者从购房那天起归还贷款就没有考虑房价的涨跌,即:房价涨跌不会影响自住户归还贷款。

    第二套以上住房购置是改善型、投资投机性的,对价格涨跌变动极为敏感,一旦价格跌破首付款比例,银行贷款本息就将遭遇风险。但是,第二套以上住房最低首付款比例为60%,只要跌破60%,银行贷款本息就将受到威胁。这就是说房价下跌50%对个人购房的10.29万亿元贷款影响没有想象的血本无归那样大。这一点与美国有很大不同。美国次贷危机爆发的原因之一,就是许多住房抵押贷款是零首付。在那种情况下,只有房价上涨才能保证银行贷款安全;只要房价下跌,贷款风险立马显露。

    无疑,房价若下跌50%,对于3.78万亿房产开发贷款和1.12万亿地产开发贷款共计4.9万亿元贷款,将带来较大风险。不过,这两项贷款占全部人民币贷款余额74.91万亿比例仅6.5%,即使全部形成不良贷款,也仅增加不良贷款率6.5%。如果60%形成不良贷款即3万亿,增加不良率为3.9%。这么看来,交行和彼得森研究所研究结论是可靠的。

    其实,房价较大幅度下跌对银行贷款造成的最大威胁,不在统计范围内的房地产数据而在涉房贷款上,即利用房产、地产、房地产作为抵押品的贷款。这包括两大部分:企业贷款和地方融资平台贷款。威胁最大的是17.8万亿地方融资平台贷款。这部分贷款大多是利用土地抵押的。目前,房价下跌效应已传递到了土地市场,近期“地王”销声匿迹就是例证。房价一旦暴跌必将使得地价大幅度下降,进而使得地方政府土地出让金大幅度缩水,最终威胁到17.8万亿元中13万亿元的银行贷款。对此,政府和商业银行不能不高度警惕。

    综上所述,我国房地产贷款中个人购房贷款占64.4%,而个人购房贷款首付款比例很高、贷款比例较低,这就决定了房价下跌对银行贷款质量的影响是有限的。因此,目前不应惧怕房价走低。各地房价若能彻底回归理性,能促进中国经济结构调整转型,消除经济金融运行中的泡沫风险隐患,从根本上说对中国经济和民生都有利。(余丰慧系资深财经评论人)

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