各位领导，各位朋友，今天下午根据组委会安排我的发言题目是“十一五”规划与房地产走势。现在搞房地产在全国在世界上中国是唯一的一个亮点，因为我们房地产总量与西方发达国家总和还多，我们现在房地产建设总量相当于美国5倍，我们上海建房总量比全俄罗斯还多。在这样一种背景下，如火如荼背景下，还有全民都在往地产里面挤，有人说“要想发大财，快搞房地产，塔吊一响，黄金万辆”，所以全民搞房地产，原来是老板搞房地产，现在什么人都搞房地产去了，我买两套房地产投资，虽然很多人骂房地产涨价，但是很多人又巴不得涨价。现在有一个问题，这样的涨价会给我们带来什么？所以我们就有个“十一五”规划，我们把“十一五”规划拿来慢慢读，读完了，他跟房地产有什么关系呢，所以我读完了总结一句话，就是“科学发展观”。开始我觉得，科学发展观有什么嘛，谁都可以整，后来我才发现，这个东西可不是一般人都能整，为什么，我仔细分析了一下，不一定正确，我反正是读书人，知无不言，言无不尽。苏联是怎么搞的，所以按照苏联搞，开始前十年还可以，后来弄不动了，整到崩溃边缘，后来邓小平说我来整什么呢，所以有时间检验真理标准，先整出来，错了再改就是了，先把深圳弄来整一下。所谓“摸着石头过河”。现在的话，我们第四代人，我们胡主席就不好整，不按着本本整，也不摸着整，按照科学整，是一个重大变化。

    过去我们搞实践检验真理搞鸡飞狗跳，在这种科学发展中，我们在想科学发展说些什么呢？说穿了，第一就是科学，第二要持续，不持续就是不科学的，科学不能检验不能持续你叫什么科学呢，你搞万有引力过几天就被推翻了，持续就有资源可持续，环境可持续，社会可持续，资源能不能持续，没有资源你就完了，环境不能持续也完了，还有社会可不可持续，社会不可持续就变颜色了，现在我们看一下，我们整个社会可不可持续呢，所以我这里有一点资料，我们现在的能耗是西方7个发达国家GDP的几倍，相当于西方发达国家5.9被倍，相当于德国4.7倍，日本的11.5倍，什么概念，我们本来是能源大国，所以我们胡锦涛、温家宝现在往穷的地方走，就是往有石油的地方走，就是去整能源。所以我们怎么发展，比如说环境能不能持续，我们的艾教授专门研究这个话题，我们社会能不能持续，现在城乡矛盾，富人和穷人的矛盾，我们叫社会主义，出现这个问题社会怎么持续？社会不能持续，我们中华民族怎么崛起，所以在这种情况下，我们房地产领域就出现了一系列的问题了。

    看一下房地产，一个是价格问题，上涨过快，全国上下都在说这个问题，所以房地产市场没有建立起完全规则的持续，我们当老板的也非常清楚这个问题，所以刚刚杨教授也讲，讲教授是我的老师，他也说到这个问题。我们相当部门房地产开发商在有些部门都唯利是图，有些规则没有健全，比如说开发，比如是按照游戏规则办，我们现在房子定价是有问题的，反正你定嘛，低了高了，可以随便涨价，哪个领域可以随便涨价呢，只有房地产可以。过两天又涨，过两天又涨，所以说不规范，不规范企业也难做，还有市场发育不完全，还有人力资源不够，全国几十万家房地产，我们把这个产业叫做山寨王时代。

    我有几个预测，我在营销学上也做了一些研究，我是说长期的，整体发展趋势，不是10年以后、5年的时候你就走。

    第一、我觉得价格还将持续增长，但是涨幅应该控制在合理范围内。现在有些政府方法没有效用，去年的新政不科学，随着下一个科学发展观要科学地整合，刚刚杨教授说了持续的增长在合理范围内，要想指导明年后年的房价就看今年的地价，今年的地价决定了明年的房价。

    第二、我觉得房地产销售价格机制要调整，给你一个合理利润，又不准你涨价肯定不行。

    第三、环保节能房将成为主流，在未来我们要竣工上百亿，我们现在能耗是非常贵，我们哪儿有这么多能源？据说还有开发五六十年就没有土地了，那到时候到哪里整？

    第四、房地产暴利问题。当然很多开发商不承认暴力问题，文化选择，文化选择将成为房地产选择。因为现在很多房子几年就不行了，没有文化。我在西方调查20多个国家，我发现很多国家不像中国这样，他们不直接销售，他们的房子不在报纸上销售，唯一是找经纪人，我们可以大力节约宣传资料，虽然现在是期房销售。

    第五、下一步的是品牌竞争、产品竞争、实力竞争的时代，现在是品牌竞争的时代，谁有钱都可以搞。

    最后一个房地产的投资利润会大大下降，我们不是说你买房子的投资会大幅下降，在这种情况下会转到廉租房，政府把廉租房拿来租，要百分之百有住房，有住房和有房住是两个概念，我们社会是首先保证有房住，不是每个人有住房，如果每个人都有住房，这个社会经济发展不平衡的，所以现在的我们领导想来打压房价，是不行的。所以未来发展方向将培育廉租房，在政府主导下，市场诱导下大力发展。谢谢！（完）