去年国家实行宏观调控以来，我市按照建设部要求，认真领会中央文件精神，坚决贯彻执行《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》（国办发明电〔2005〕8号）和《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）规定的各项调控政策措施，冷静分析，沉着应对，结合本地市场实际情况，形成了“引导高端，调控中端，保障低端”的总体调控思路，经过一年的实践，取得了良好的调控成效。

    一、市场购买力细分是形成该总体调控思路的出发点

    市场是由供求关系决定的，政府履行市场调节的职能,首先必须考虑不同人群的购买力。基于此，从消费角度出发，我们将住房市场划分为三个不同的细分市场，并有针对性地实施不同的对策。其中：

    1、高端市场：购买（或承租）者为本地和外地高收入人群；所购（租）住房为除普通商品住房以外的高档商品住房；房屋品质好、价格高；交易价格由市场决定；

    2、中端市场：购买（或承租）者为本地和外地的中高收入人群；所购（租）住房为普通商品住房；房屋价格中等，一般在均价上下浮动；交易价格由市场决定；

    3、低端市场：购买（或承租）者为本地中低收入和低收入人群；所购（租）住房为经济适用住房和廉租住房等公共保障住房；房屋价格较低；交易价格由政府决定（实物补贴），或由市场决定但政府提供差价补贴（货币补贴）。

    二、“引导高端，调控中端，保障低端”是对各细分市场的差异化调控组合

    1、引导高端

    就是政府对高端市场实行积极的不干预政策。有三层含义：其一，政府对高端市场不硬性干预；其二，政府对高端市场的不干预是积极的、主动的，是在充分发挥市场机制作用基础上的引导，不是消极的、被动的放任不管，而是仅局限于规则的制定、秩序的维护；其三，政府对高端市场的关注是积极的，不干预是在积极关注下的不干预，而不是一无所知情况下的不干预。当高端市场发生重大变故影响到市场的正常运转时，政府仍会介入强力干预。

    2.调控中端

    中端市场是绝大多数居民住房问题的解决之道，代表了大多数居民的住房消费水平。中端市场的消费者既买（租）不起高档房，又不属于住房保障范畴，得不到政府的补贴支持。中端市场是三个细分市场中份额最大的市场，比高端和低端的总和还多出许多，这是由于我市城市现阶段还处于质和量的高速发展期，新增住房消费大多集中于中端。只有当城市发展到成熟期，城市规模不再高速扩张时，新增住房消费才会集中于高端市场，中端消费者则大多通过二手房市场解决居住问题。因此，对中端市场的调控是政府把握整体市场的重心所在，原因在于一是中端市场体量大，其发展状况直接关系到整个房地产市场是否持续、健康、稳定发展；二是若不进行调控，放任市场动荡，一旦出现供应不足、价格快速上涨，就会使中端市场中较低收入的购房者无力购房，成为社会问题。或政府调高保障线，将这部分纳入保障范围，就会加大财政负担，政府未必负担得起。一旦出现供应过剩、房价下跌，又会打击市场信心，成交下降，从而影响整个市场乃至相关产业的发展；三是地方政府可以通过土地供应、城市规划、建筑指标控制等经济和行政手段来影响中端市场的供求、价格等，调控手段多，可操作性强。

    3.保障低端

    保障低端就是政府通过各种方式提供补贴，解决本地中低收入和低收入人群的住房问题。保障低端具有如下特性：一是保障性，通过政府补贴解决了中低收入人群的住房问题；二是完全性，只要是符合条件的，都应得到保障，政府无理由逃避责任；三是单方义务性，保障是政府的单方义务，获得保障的人无须为此付出额外的代价。保障低端，体现了政府职能的转变，即从无限政府向有限政府转变，从经济型政府向行政型政府转变。

    三、“引导高端，调控中端，保障低端”是一个系统、有机的整体调控举措

    1、从购买力来看，住房市场消费者的有效购买力从低到高呈连续分布状态，与此相对应的是自我解决住房问题的困难程度从大到小排列。“引导高端、调控中端、保障低端”的政策思路，就是根据居民解决住房问题的困难程度，给予不同的支持帮助力度，使其均能实现住有所居。对最困难的低端居民，政府给予了最大的救济—直接给予实物或货币补贴，实际上就是“给钱”；对中端的居民，政府通过调控市场、稳定价格，保证了他们的有效购买力能转化为住房消费，实际上就是“给政策”；对高收入的高端消费者，政府既不出钱，也不出政策，而是通过市场的手，充分挖掘其消费潜力，满足个性化需求，促进住房消费。

    2、引导高端、调控中端、保障低端互为前提，互为补充。

    首先，高、中、低端市场是一个整体市场的有机组成部分，对其中任一市场的政策变化必定波及其他两个市场。

    其次，“保”低端、“稳”中端、“活”高端是与目前我市经济社会发展水平和住房现状相适应的。房地产市场政策不能脱离财富的差异化的社会现实。

    再次，没有“保障低端”和“调控中端”，高端住房过多带来的高房价就会加大的社会压力，住房奢侈消费也许还会引起仇富心理；反过来，没有因“引导高端”带来的财政收入，“保障低端”就会缺乏必要的财政支持，容易成为空谈。

    3、引导高端，可以满足部分高收入者特别是外地和本地超高收入者的个性化住房消费需要，促进城市住房整体品质乃至整座城市品质的提高，有效遏制房地产开发中日益严重的同质化现象，刺激内需，提高财政收入；调控中端，可以稳定市场，稳定人心；保障低端，可以稳定社会。

    四、房价涨幅、供求关系和保障覆盖面是评价政府调控绩效的主要指标

    1.价格涨幅回落明显

    去年我市五城区商品房成交均价4085元/平方米，同比增长9.5%；其中住房均价为3770元/平方米，同比增长16.3%。今年1-4月，商品房成交均价为4291元/平方米，同比增长6.9%；其中住房成交均价为3998元/平方米，同比增长11.7%，分别比去年低2.7和4.6个百分点，涨幅回落明显。

    2.普通商品住房供求结构趋于一致，低端保障力争实现全覆盖

    2006年1－4月份，五城区144平方米以下的普通商品住房供应比重为72.8％，其中120平方米以下的为49.4％，分别比成交比重稍高0.5和1.8个百分点，供求结构更趋合理。

    去年，我市廉租住房实现了“应保尽保”。今年对符合购买经济适用住房条件的购房户，只要不挑不拣，满足供应。目前，我市正探索建立适应不同保障对象的、多层次、多形势的公共住房制度，并适当调整保障比例，扩大保障面，尽快出台解决中低收入居民中“夹心层”居民住房问题的方案。

    3.供求总量平稳增长，供求关系有所缓和

    今年1-4月，我市五城区商品房供应面积245.19万平方米，同比增长12.1%；其中住房供应面积180.53万平方米，同比增长18.1%。同期五城区商品房成交面积为290.24万平方米，同比增长13.9%；其中住房成交面积241.92万平方米，同比增长21.6%。1-4月商品房供销比为0.84，住房供销比为0.75，供求关系得到明显缓和。（完）

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