尺度地产讯

　　一、新盘看台

　  本周全市楼盘的供应重点在郊区，本周郊区开盘和接受咨询、亮相的楼盘共有7个，城东和城西分别为2个，城南只有1个，而城北依然冷清。全市本周开盘楼盘5个，接受咨询和亮相等的楼盘7个。

    郊区，本周共有7个楼盘开盘和接受咨询。

    戛纳湾畔于6月10日开盘，项目是戛纳印象的住宅部分，位于双流县华阳华龙大桥北侧。开发商为四川飞森房产。项目总建筑面积为24.9934万平方米，户型供应面积70-120平方米，目前开盘价格为3300元/平方米。

    天地·晨光丽景3期是位于成都技术开发区洪河北路的一个多层住宅项目，开发商为成都天地置业有限公司。项目总建筑面积约4万平方米，户型供应面积为104-206平方米，开盘均价为2500元/平方米。

    郊区本周开盘的还有位于华阳迎宾大道的蜀郡1期。项目总建筑面积为30万平方米，户型供应面积为120-188平方米，项目由花园洋房，别墅组成。目前开盘均价为4300元/平方米。

    本周郊区接受咨询等的楼盘有4个。

    麓山国际社区·圆石滩是麓山国际社区最新一期，项目位于人民南路南延线麓山大道，开发商为万华房地产。目前项目正式亮相，接受咨询。

    香颂岛项目位于光华大道花乡街222号，开发商为远鸿房地产。项目为别墅项目，总占地面积为107亩，总共有151套别墅，户型面积为200-300平方米， 目前价格未定。

    大丰·花都大道789号的嘉美·华凯，目前正接受咨询。项目为小高层和多层的普通住宅项目，预计价格为2880元/平方米。

    另外同样位于大丰镇的北部·桂庭项目，目前也在接受咨询。项目由四川迅利实业公司开发的多层普通住宅项目。项目总建筑面积为53385平方米，户型供应面积90-148平方米，预计开盘价格为2800元/平方米。

    城东，本周2个楼盘开盘或接受咨询，开盘项目1个，接受咨询项目1个。

    万基蓝麟项目于本周日，6月11日开盘，项目位于二环路东一段与建设北路交汇处，由万基房地产公司开发。是一个小高层电梯公寓项目。总建筑面积3.7万平方米，户型供应面积48.07-104.71平方米，开盘均价为4000元/平方米。

    翡翠城·汇锦上座本周开始接受咨询并特惠权登记。项目是华润置地开发的翡翠城的最新部分。项目预计2006年6月底开盘，总建筑面积为100万平方米，户型供应面积为144-280平方米，目前预计价格是6000元/平方米起。

    城西，鹭岛国际社区·亚马逊·神秘园第一批次目前正接受咨询。项目位于二环路外双楠鹭岛路，开发商为藤王阁地产。目前推出的是整个项目中的小高层电梯公寓。户型供应面积为97-282平方米，价格范围为5200-5500元/平方米，项目预计2006年6月17日开盘。

    盛世草堂2期目前已经开始接受预订。项目位于二环路西二段内侧。2期总建筑面积约12万平方米，户型供应面积为100-130平方米，开盘时间预计为6月17日。

    城南，蓝光地产今年的又一个住宅项目凯丽滨江，6月11日开盘。项目总建筑面积约17万平方米，目前推出户型供应面积为85-150平方米。价格起价为4200元/平方米，均价4600元/平方米。

　　二、成都市区商品房交易

    据2006年6月5日－2006年6月11日的数据显示，成都全市累计交易总量约为1215套比上周交易总量少152套；交易总面积为125240.31㎡比上周少33204.64平方米。

1、 行政区域

    2006年6月5日－6月11日成都市商品房交易量按行政区分布排名前三的分别是武侯区31866.71平方米，高新区25325.49平方米和成华区21443.93平方米。这三个区域交易量分别占全市交易总量的26%、20%和17%。另外锦江区一周交易量为20268.75平方米，占全市交易量的16%；青羊区17498.03平方米，占全市交易量的14%和成华区8837.4平方米，占全市交易量的7%。

　　 2、方位

    在城东、南、西、北和市中心五个方位中城西，本周所占比例为34%，较上周所占比例42%下降8%，但仍然排名全市第一；城东本周所占比例为32%，较上周所占比例23%上升9%，排名第二；最后第三名是城南，本周所占比例为30%，与上周持平。

    本周城西商品房交易总面积约为42475.6平方米；

    城南商品房交易面积约为37233.1平方米；

    城东商品房交易面积约为39395.4平方米；

    其他2个区域所占比例分别是城北3%和市中心1%；

    3.环域

本周商品房交易还是主要集中在2环-3环之间，占到总量的49%，总交易面积约为62203.8平方米。其次3环外的交易量也很大，占到总量的27%，总交易面积约为33958平方米，但较上周下降了8%。本周1环-2环交易量为19992.4平方米，占全市总量的16%，较上周上升7%。

    三、土地市场动态

    ——本周无土地信息

    四、政策动向

    国土建设部酝酿地价改革 向上竞地价向下竞房价

    月2日下午，建设部一位参与九部委“37号文件”(《建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，国办发[2006]37号)起草工作的官员透露，国土资源部正在与建设部联手酝酿有关地价改革方案。方案中的一个重要内容，就是变革现行各类商业用地的土地出让竞价方式。

    “土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。”“37号文件”则如是规定。

　　尺度点评：

    这是新的土地游戏规则，一改以往的“价高者得”，转而是“向上竞地价，谁地价出得高给谁；往下竞房价，房价报低者得标”的方式。这也是在“国六条”新政里面有提及到的。目前具体的措施尚未出台，地方政府都是根据自己当地情况自行摸索。这样的结果往往都是要么是推行缓慢，要么是无疾而终。

    根据有关部门透露新的地价改革政策的基本方向应该是以下四点：

    一是根据供求关系来决定地价，并藉此探索建立城市土地供应计划制度，合理确定城市土地的供应总量、结构和进度。

    二是改变工业用地的协议出让方式，推行招标模式；并扩大土地有偿使用的范围，推进经营性收费基础设施用地逐步纳入有偿使用；对于必须进行协议出让的，要进行公示。而且，在这一块还要建立规范的基准地价和土地成交价格申报制度。

    三是利用地价杠杆调节作用，优化配置土地资源，比如制定地价与土地集约度的调节系数，对土地利用率低的项目提高供地价格，对土地投资强度高的项目降低厂房租金、地方税收等。

    四是加强城镇基准地价的确定与公布，扩大地价监测范围，增加监测城市数量和监测点；加大对土地供需、地价动态变化情况等重要市场信息的分析力度。并要定期不定期的采取多种方式和渠道及时向社会发布土地供应计划、地价动态变化情况等等基本信息，引导市场需求，稳定市场预期，防止地价大起大落。

    目前成都市预计下个月将开始施行新的土地拍卖制度，究竟会采用何种方式现在还不清楚，但是有一点可以肯定那就是新的土地拍卖制度将配合中央新政的有关内容。“土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位”的新土地拍卖改革势在必行。

　　五、开发商动向

    房产巨头联手打造“金沙国际新区”

    由华西都市报牵头发起的“畅想外金沙------外金沙片区区域发展座谈会”6月6日举行，蓝光地产、成都置信、重庆龙湖、中铁八局以及青羊区规划局、宣传部和成都几家主流媒体等参加了座谈会。与会者一致认为，外金沙片区拥有深厚文化底蕴和丰富的生态景观，并有大量可供精心打造的优质土地，这在目前成都楼市是十分难得的资源。在座谈会上，几家品牌开发商都不约而同地发表了对该区域的看法，开发商们对把外金沙打造成成都一流的、现代、时尚、领先的国际化社区充满了信心，并确定该区域为一个人文、生态的“金沙国际新区”。

　　尺度点评：

    目前金沙新区内还有成片的可供开发的土地，各大开发商早就对其垂涎欲滴。如今政府与开发商联合打造“金沙国际新区”无疑给开发商一展身手的好机会。另外该区域拥有浓厚的文化底蕴，今后可成为成都吸引国内外关注的又一焦点。

    另外各大房产巨头联手合作也能促进各开发商之间的交流，对成都房地产市场的发展也有着积极的意义。

　　六、一周热点话题

    房地产调控可能会有新手段，可能征收20%-50%所得税

    国家发改委经济研究所经济形势研究室主任王小广则指出，中国的房地产市场缺乏消费税收制度。他认为，应该对房地产交易所产生的收益征收20%-50%的所得税，对于豪宅消费则另外收税，这才是解决房地产投资过度的最好方式。

　　尺度点评：

    在“国六条”将商品房转卖时间延长到5年后，可能征收20%-50%的所得税可能又将给二手房市场雪上加霜。去年一次调控开始征收营业税，但是部分的卖房者将营业税转嫁到了买房者头上，因此调控效果不是很理想。这次可能征收的20%-50%的所得税，有可能会对二手房交易带来毁灭性的打击。但是另外一个方面我们要看到的是，二手房市场一旦出现严重的不景气，那势必会影响到商品房市场。如果没有二手房买卖，那么大家都去购买商品房，商品房好卖了，开发商或许会抬高价格，因为不愁房子卖不出去，到时房价可能再次快速上涨。

    由此看来，征收20%-50%的所得税应该小心慎行。

　　购房第二套房子首付可能最少为4成

    购买第二套商品房，不管是投资或者居住，首付可能普遍从目前的3成提高到至少4成。据悉重庆银监局正在制定房产“国六条”的本地实施细则，可能将全市购买第二套房的首付全部定格为最少4成。

　　尺度点评：

    目前成都市场第二次或者二次以上置业按揭首付仍然是3成。重庆市可能将二次置业首付提高到4成或者以上明显是为了达到使消费者更理性购房的目的。将首付提至4成无疑使更多的人无法进行二次置业，能够比较有效的打击炒房行为。成都房地产市场目前还处于观望态度，因为担心流失客户，都没有公布具体的房贷细则。

    “国六条”并没有出台专门针对第二次购房的首付要求，目前重庆银监局即使出台相关规定，估计也只是指导性意见，而非强制性要求。银行间为了争夺客户，未必会完全按照指导意见执行。

尺度地产研究中心      

    2006.6.15