一、新盘看台

    项目位于宏济中路38号九眼桥头。整个项目总建筑面积约28万平方米，户型供应面积为80-160平方米。作为龙湖地产在蓉的第一个项目，其也受到普遍的关注。由于该项目毗邻九眼桥，紧靠一环路成熟生活配套区域，与市中心商业区近在咫尺，距春熙路仅5分钟车程，千年望江楼、水井坊遗址、安顺廊桥、合江亭、百年川大云集周边，龙湖地产决心将其建设成为成都市一环路边规模最大的精品住宅社区。

    小区配套设施有底层共计2万M2高档商业配套区、1500 m2会所、下沉式网球场、室内和室外游泳池等。

    目前该项目已经动工，预计今年6月底、7月初将开盘。价格目前尚未确定。

    城南，摩卡·筑终于开在6月17日开盘。该项目位于一环内，川音旁边。由于其位置优势一直受到购房者的关注。其开发商为上普置地、投资商为汉高实业，他们都是市中心高档住宅项目财富中心的开发商和投资商，因此，摩卡·筑也倍受关注。

    项目户型供应面积为45-115平方米，主力户型为60-70平方米套二。开盘均价为5300元/平方米。其价格自从其4月13日亮相以来，在2个月内从4700元/平方米上涨到5300元/平方米，足以见其受到的追捧。

    项目为18层电梯公寓，在17层采用全LOFT空间设计，5.4米层高，起居室平均开间在4.2米以上，厨房面积4平米以上、卫生间面积在3平米以上。

    城西，鹭岛国际社区·亚马逊·神秘园第一批次6月17日开盘。项目位于二环路外双楠鹭岛路，开发商为藤王阁地产。目前推出的是整个项目中的小高层电梯公寓。户型供应面积为97-282平方米，开盘均价为5200元/平方米。

    项目共1195户，第一批次推出的是项目的22、23、35三栋楼。其中22、23为十四层电梯公寓，35号为十一层电梯公寓，电梯公寓物管费为1.6元/平方米。

    城北，久违的城北市场经过长时间的沉睡，终于出现了苏醒的迹象。兴元华盛6月18日开盘，给整个城北市场带来了新的生机。

    项目位于北二环路外川陕路与大件路交汇处，由成都兴元房地产开发有限公司开发。总占地面积131亩，总建筑面积约40万平方米。项目推出户型面积为48-120平方米，其中主力户型是60-90平方米套二户型。总户数为3736户。

    郊区，最后都市·美丽风景2期2批次目前开始排号。项目住宅总建筑面积约4.7万平方米，商业面积约8000平方米。户型供应面积为80-150平方米。预计价格为2300元/平方米。

    二、成都市区商品房交易

    据2006年6月12日－2006年6月18日的数据显示，成都全市累计交易总量约为921套比上周交易总量少294套；交易总面积为100321.74㎡比上周少24918.57平方米。

    1、行政区域

    2006年6月12日－6月18日成都市商品房交易量按行政区分布排名前三的分别是武侯区25932.62平方米，占全市交易量的25%；高新区21584.9平方米，占全市交易量的22%和成华区15026.98平方米，占全市交易量的15%。另外青羊区一周交易量为12720.52平方米，占全市交易量的13%；金牛区12660.23平方米，占全市交易量的13%和锦江区12396.49平方米，占全市交易量的12%。

    2、方位

    本周城南交易量所占比重最大，比例为38%，较上周所占比例34%上升4%，排名第一；城西本周所占比例为25%，较上周所占比例34%下降9%，排名第二；最后第三名是城东，本周所占比例为23%，与上周32%下降了9%，本周排名第三。

    本周城南商品房交易总面积约为38774.96平方米；

    城西商品房交易面积约为24661.44平方米；

    城东商品房交易面积约为23140.48平方米；

    其他2个区域所占比例分别是城北8%和市中心6%；

　　3.环域

    本周商品房交易还是主要集中在2环-3环之间，占到总量的52%，总交易面积约为52244.5，较上周减少9959.3平方米。其次3环外的交易量也很大，占到总量的26%，总交易面积约为25865.45较上周减少8092.55平方米。本周1环-2环交易量为9841.93平方米，占全市总量的10%，较上周下降6%。内环线交易量为7233.88平方米，占全市7%。内环-1环交易量最少，只有5135.98平方米，占全市交易量的5%。

    三、土地市场动态

    ——本周无土地信息

    四、政策动向

    成都市90平方米中小户型套型建筑面积已经明确

    建设部对中小户型建筑面积与套型建筑面积的区别进行了相关解释，根据解释，之前一些报道中的关于“90平方米的套型建筑面积大约相当于100到105平方米建筑面积”的说法并不准确。成都市房管局指出，《关于成都市调整住房供应结构稳定住房价格实施意见》中明确规定，成都市中小户型的套型建筑面积严格按照90平方米执行。

　　尺度点评：

    关于套型面积，1999年6月1日起实施的，由原国家质量技术监督局（现并入质检总局）、建设部联合发布的中华人民共和国国家标准《住宅设计规范》中是这样定义的：“套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数”； “套型是按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型”；“套内使用面积等于套内各功能空间使用面积之和”；“标准层使用面积系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积”。规范对不计入套内使用面积或套型建筑面积的部分也有明确规定，如规定阳台面积应按结构底板投影净面积单独计算，不计入每套使用面积或建筑面积内。

    目前建设部和成都市房管局已经明确给出了关于90平方米中小户型套型建筑面积的严格定义和实施标准。这样一来就正式给关于90平方米中小户型套型建筑面积该是多少划上了句号。实施标准的出台，无疑使大家都有了明确的界定，从而消除了今后在实施过程中出现概念模糊不清的隐患。同时也为配合建设部房地产业司、规划司等相关部门正在拟定的90平方米中小户型建设的实施细则做好前期的铺垫。

　　市国土局：拍卖转让经营性用地面积控制在200亩内

    市国土局下发进一步加强经营土地出让管理的通知规定：凡中心城区及各区（市）县国土资源管理部门以招标拍卖挂牌方式出让经营性用地，其单宗地块净地规模严格控制在200亩以内，各区（市）县超过200亩的经营性土地招标挂牌出让，必须报市国土资源局预审。控制单宗土地规模的政策适用于城市外环路以内的所有招拍挂地块。

    尺度点评：

    市国土局此举目的在于一是降低竞争门槛，鼓励各种规模的开发企业参与房地产开发和城市建设，以更多档次的楼盘，满足社会各层次的购房需求；二是缩短建设周期，缓解供需矛盾。同时也是为了配合“国六条”新政的有关政策。

    与此同时国土局还表明将加大对土地开发利用情况的监督检查，凡是对超出合同约定动工开发日期满1年没有动工开发的，将依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；对超过2年的，政府将无偿收回土地使用权。对虽按约定合同时间开工，但开工建设面积不足1/3或是已投资额不足1/4的，且未经批准中止开发建设连续满1年的，将按闲置土地处置。另外，通知还规定，土地在出让时，必须在土地出让合同中明确规定土地动工开发和竣工时间，对分期建设的项目，其分期开工和竣工时间也必须明确。

　　五、一周热点话题

    二手房“以租代售”

    新政实施后，有的二手房购房者表示由于房龄不足5年，交易要承担很大一部分税收压力，于是买卖双方商定卖方将房先租给买房，等房龄满5年以后，再以当初达成的协议内容将房子买卖，之前发生的租金可以冲抵买房款。

　　尺度点评：

    这种“以租代售”的二手房买卖方式虽然是在买卖双方达成交易之后，不再像以往那样立即去办理过户手续，而是等到卖方的购房时间满两年之后再去办理，这在一定程度上达到了规避相应税费的目的。但是这对于买卖双方来说都存在着一定的风险。

    由于房屋的价格具有极大的可变因素，在签订租赁合同时所签的价格与所要求的“五年限制”之后的该房屋价格很可能是不一样的。五年之后，如果房屋价格上涨了，那卖方完全可以宁愿赔偿违约金也不愿意按以前约定的价格卖掉房子，这对于买方来说，则要承担由此带来的诸多的机会成本。出租年限越长，风险也越高。如果房屋价格下降了，那么买方也将在承租期内解除双方的租赁合同，使得出租人出售房产的目的无法达成。也就是说，收益本身的不确定性将会给交易双方违约带来了巨大的空间。

    这种“以租代售”的方式虽然不违法，但是却极不稳妥并且容易引起纠纷。由于没有签订正式买卖合同，交易本身没有法律保护，风险较大。如果在五年等待期间，卖方将房屋抵押、一房二卖，或者房价有较大的起落等导致其中一方毁约，那么另一方的利益将会受到很大损失。

    因此二手房交易过程中双方应该更加理性认真的考虑中间的问题。

    尺度地产研究中心    

    2006.6.20